2021年以来，在世纪疫情和房地产调控的影响下，商品房销售明显下滑。2021年三季度以来，部分房企出现债务违约。2022年二季度以来，房地产开发投资同比转负，房屋新开工面积大幅萎缩，累计同比降幅近40%。投资大幅收缩后，房地产市场是否已经出清？通过计算四种不同口径下的房地产去库存水平，分析当前房地产市场出清到了哪一步。
一，房地产库存的四个维度
为了准确分析当前房地产市场的出清过程，尤其是商品房的库存情况，本文计算了四种不同口径下的库存去化水平。
1.1住宅狭义库销比
最狭义的衡量住房库存的指标是待售商品房面积，是指报告期末房地产开发企业尚未出售或出租的商品房建筑面积。既然商品房待售面积包含在竣工建筑面积中，那么就要除以过去12个月的现有住房面积，这就被视为狭义的库销比。
1.2住宅广义存销比
从更广泛的意义上讲，商品房库存水平不仅包括房地产开发商手中的待售竣工面积，还包括历史上已开工但尚未竣工的商品房在建面积。本文以1999年末的在建住宅面积为基数[1]，逐月累计当月的新开工住宅面积，从而测算住房供应的累计值；同时计算同期住宅销售面积累计值，计算两者之差，计算已开工但未销售的住宅面积，视为广义上的住宅库存水平。由于新开工建筑面积统计的是房屋的总建筑面积，包括可售建筑面积和不可售建筑面积，所以在抵消前需要剔除不可售建筑面积。历史数据显示，房屋竣工面积中未售面积的比例约为5% [2]。因此，本文将累计新开工面积乘以0.95的可售比例系数，与累计销售面积做一个差值，得出广义口径下的住房库存水平。除以过去12个月的房屋销售面积之和，就可以得到广义口径下的房屋存贷比。
1.3土地与建筑的比例
土地储备作为房地产的上游，会影响楼市供应，土地经过开发建设后会转化为潜在的住房存量。待开发土地面积是指已取得土地使用权，但尚未开工建设的土地面积。可以看作是土地清查。换算成建筑面积后，再除以房屋新开工面积，就可以得出土地的库存去化率。
待开发土地面积为报告期末的存量水平。在上一个报告期末基数的基础上，需要加上报告期购买土地面积的增加-土地库存，减去报告期开工土地面积的减少-土地库存。随着土地存量的增加，购买的土地面积会在一定程度上转化为新的建筑面积，两者的比值可以近似作为建筑面积与土地面积之间的换算系数。自2019年以来，该系数保持相对稳定[3]，大致在11%左右。本文将待开发的折算土地面积除以过去12个月的房屋新开工面积累计值，即可得到地建比。
1.4土地储销比
考虑到近期新开工快速下滑，容积率指标可能会受到一定程度的扰动。因此，我们进一步以过去12个月待开发的折算土地面积与商品房销售面积的比值来衡量土地库存水平，定义为土地库存与销售额的比值。
综上所述，狭义的存销比和广义的存销比分别衡量现房和开工房的库存去化水平，而土地开工比和土地存销比分别从土地开发速度和商品房销售速度两个维度衡量土地库存去化进度。
二、全国房地产库存
2.1狭义住宅图书馆-销售比率
截至2022年10月，全国商品房待售面积共计26093万平方米，同比增长16.6%，且自今年2月以来，同比一直保持在10%以上，表明商品房库存水平较上年大幅上升。
2018年以来，在房住不炒的政策下，狭义的存销比呈上升趋势。2020年后，受疫情和房地产调控政策影响，存销比一直维持高位，逼近2015年的峰值水平。截至2022年10月，狭义的存销比是1.55年，也就是说商品房现房清仓周期约为18.6个月，比去年同期高出2.2个月。值得注意的是，在这一轮楼市库存压力上升的周期中，所有商品房的存销比与住宅的存销比之差呈现扩大趋势，或表明住宅比写字楼和商品房具有更强的销售韧性，因此库存压力相对较小。
2.2住房存量与销售额的广义比率
截至2022年10月，广义商品房库存约为147809万平方米，广义住房的存销比是1.19年，这意味着目前广义住房的库存出清周期约为14.3个月，处于2008年以来13%的水平，说明广义住房库存已经较低。同时，从广义上看，2021年下半年以来，整体住房存贷比大幅增长，但住房存贷比并没有明显改善，两者剪刀差大幅扩大，说明广义上的住房库存压力小于所有商品房。
2.3土地与建筑的比例
根据本文测算，截至2022年10月底，待开发土地面积约为49615万平方米，土地开工率为3.32年，处于2007年以来94%的水平，较去年同期大幅延长约13.7个月，增幅超过50%。
2.4土地储销比
截至2022年10月底，预计土地储销比3.06年，处于2007年以来79%的水平，比去年同期增长约7个月，增幅约24%。土地储销比的历史位置和增幅均低于土地新开工比的同期水平，反映出本轮房地产下行周期对新开工的影响大于对销售的影响。
三。总结与启示
从以上分析可以看出，不同口径的存销比呈现出明显的分化。狭义的存销比接近2015年的高位，说明现房库存较多。但是，目前期房销售是住宅销售的主要形式。2018年以来，期房销售在商品房销售中的占比达到80%以上，部分年份占比高达90%。因此，狭义的存销比对实际库存压力的描述可能存在偏差。
以新开工面积和销售面积之差计算的广义住房存销比，处于2008年以来13%的水平，说明广义住房存量已经很低，库存去化很充分。当然，也可能会出现一些已经开工销售的项目因为资金问题难以竣工交付的情况。因为普遍库存较低，如果房地产市场有望企稳，房企现金流能够得到改善，房企就有动力增加新开工，改善住房供应。
以待开发土地面积计算的土地开工率自2007年以来处于百分之九十七的水平，表明土地库存很高。这意味着，即使新开工开始回升，其向土地市场的传导也需要一段时间，因为有更多的土地库存需要消化。
综上所述，由于当前房地产销售压力较大，房地产企业新开工快速下降，对我国住房市场中期潜在供应能力产生影响。次贷危机后的美国也出现过类似的情况。次贷危机后，美国房地产市场信心受挫，新房建设大幅收缩。截至2008年底，新屋开工率仅为2006年初峰值的24.6%。新房建设的低迷持续了几年，直到2011年底，新房建设才开始出现回暖迹象。由于新屋建设的长期低迷，美国的房屋空置率逐渐下降，甚至在新冠肺炎疫情后房屋供应出现短缺。从这个角度看，新冠肺炎疫情后美国房价的上涨与其大规模刺激政策有关，也与次贷危机后美国房地产的供给能力受损有关。因此，为了促进房地产市场的平稳健康发展，我们需要在新增担保之外，逐步关注新增担保。随着时间的推移，在楼市基本面稳定，但新开工快速下降的城市，房地产发展的机会可能会逐渐显现。
注意:
[1]住宅施工面积:指报告期内住宅施工总面积，包括本期新开工住宅施工面积、上期进入本期继续施工的住宅施工面积、上期停建本期复工住宅施工面积、本期竣工住宅施工面积、本期停建后住宅施工面积。
[2]根据Wind平台发布的2008年2月至2017年11月房屋竣工面积，未售房屋面积平均约占房屋竣工面积的5.22%。
[3]土地购置面积/房屋新开工面积，月均为2019年11.3%，2020年11.2%，2021年11.2%，2022年1-10月7.5%。